實用寶典—房屋租賃代開發票的注意事項

2019-04-19 14:28 瀏覽人數: 大字體小字體

私房出租開票注意事項

510房產網  [本文出自:510編輯部 小土嗨]

    在一個城市中,有高層、有公寓、有別墅,各種業態的住宅和非住宅都有自己的一席之地,

    很多人都有租房子的經歷,有租給個人的,有租給公司的,這些房屋有的是店面房、有的是私房等。510小編經常可以看到,好些個兩三層的私房開做火鍋店、服裝店等,而且都是在鬧市區,租金還都不便宜。

    有些地段好的店面房或者私房租給公司,而一些公司需要出租方開具發票抵稅,辦理時需要準備哪些資料?代開增值稅發票怎么繳納稅款?房屋租賃稅費計算方法是怎樣的呢?510小編就給大家講解一下,

    一、代開發票地點和所需資料
    房屋租賃代開發票地點:江陰政務服務中心稅務窗口(長江路188號)
    代開發票所需資料:
    1、增值稅普票:
    (1)房產證(復印件)
    未辦理房產證帶上購房合同和購房發票(復印件),無房產證明,先去房管部門打證明
    (2)房東(產權人)身份證(復印件)
    (3)房租協議(承租方是單位的蓋好單位公章,可以是復印件)
    2、增值稅專票:
    (1)房產證(復印件),未辦理房產證帶上購房合同和購房發票(復印件),無房產證明,先去房管部門打證明
    (2)房東(產權人)身份證(復印件)
    (3)房租協議(承租方是單位的蓋好單位公章,可以是復印件)
    (4)承租方開票資料,即承租方單位地址,電話,開戶行信息,賬號,稅號
注意:
    (1)專票比普票多一份承租方開票資料,其余都相同。
    (2)私房出租,場地租賃開票只能刷卡(除農業銀行卡),現金、支付寶、微信通通不行!

   

 (政務服務中心稅務窗口開票資料提示)

    二、代開發票繳納稅款申報
    在稅務窗口現場辦理過程中,根據開具發票的不同(普票/專票)需要填寫對應的繳納稅款申報單,以下是稅務窗口給出的填寫模板示意,特別要注意紅字部分。

(代開增值稅普通發票繳納稅款申報單)

(代開增值稅專用發票繳納稅款申報單)


    三、代開發票的稅款計算構成

    1、月租金10萬元以下(含10萬元),開具增值稅普通發票,可享受增值稅減免
    (1)房屋性質為住宅,稅率為2.5%(房產稅2%+個人所得稅0.5%)
    (2)房屋性質為非住宅,稅率為3.5%(房產稅3%+個人所得稅0.5%)


    2、月租金10萬元以下(含10萬元),要求開具增值稅專用發票,則不可享受減免優惠。
房產所有人攜帶本人身份證來稅務局簽署放棄增值稅減免優惠協議書才可開具
    (1)房屋性質為住宅,根據所在行政區域級別分為三個稅率等級
    稅率為4.09%(房產稅2.09%房屋所在地在市區+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)
    稅率為4.075%(房產稅2.075%房屋所在地在縣城、鎮+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)
    稅率為4.045%(房產稅2.045%房屋所在地在非市區、縣城、鎮+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)

    (2)房屋性質為非住宅,稅率為8.5%(房產稅3%+個人所得稅0.5%+增值稅5%)

    江陰私房行情月租金普遍低于10萬元,因此以上兩條適用于大部分情況,專票不享受優惠、普票享受優惠

    舉例:江陰市區居民王某出租自有住宅取得月租金收入63000元,要開具增值稅專票和增值稅普票,分別應繳納哪些稅?
    代開增值稅專用發票:
    應繳納增值稅=63000÷(1+5%)×1.5%=900(元)
    應繳納房產稅=63000÷(1+5%)×2.09%=1254(元)   
    應繳納個人所得稅=63000÷(1+5%)×0.5%=300(元)。

    代開增值稅普通發票:
    應繳納房產稅=63000÷(1+5%)×2%=1200(元)   
    應繳納個人所得稅=63000÷(1+5%)×0.5%=300(元)。

    由上計算得出:月租金低于10萬開具增值稅專票共需繳納稅金(增值稅+房產稅+個稅)2454元;開具增值稅普通發票共需繳納稅金(房產稅+個稅)1500元。

    3、月租金10萬元以上,開具增值稅專用發票,增值稅不能減免
    (2)房屋性質為住宅,根據所在行政區域級別分為三個稅率等級
    稅率為4.09%(房產稅2.09%房屋所在地在市區+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)
    稅率為4.075%(房產稅2.075%房屋所在地在縣城、鎮+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)
    稅率為4.045%(房產稅2.045%房屋所在地在非市區、縣城、鎮+個人所得稅0.5%+增值稅1.5%)

    (3)房屋性質為非住宅,稅率為8.5%(房產稅3%+個人所得稅0.5%+增值稅5%)

    注意:房屋性質為住宅時,稅率根據房屋所在地的不同所改變,房產稅(市區)>(縣城、鎮)>(非市區、縣城、鎮)


(私房出租稅率計算)

    510小編總結了文字并制成表格供大家參考。但是還有種情況,如果沒有房產證明該怎么繳稅呢,就需要去房管部門打印房屋證明。

    4、無房產證明繳納稅款稅率
    增值稅普通發票稅率:房產稅3%、印花稅0.05%、個人所得稅按差額征收
    增值稅專用發票稅率為:增值稅5%、房產稅3%、印花稅0.05%、個人所得稅按差額征收

    個人所得稅差額征收公式:
    月收入不超過4000:不含稅租金收入—財產租賃過程中繳納的稅費(即城建稅,教育附加,地方教育費附加,印花稅)—向出租房支付的租金(含增值稅)—修繕費用—800;
    月收入超過4000:[不含稅租金收入—財產租賃過程中繳納的稅費(即城建稅,教育附加,地方教育費附加,印花稅)—向出租房支付的租金(含增值稅)—修繕費用]*80%;

注意:即每次收入不超過4000元的,減除費用800元;4000元以上的,減除20%的費用)


    5、場地租賃、土地租賃
    增值稅普通發票:個人所得稅差額征收
    增值稅專用發票:增值稅5%、個人所得稅差額征收

    最后在代開發票繳稅完成后,窗口工作人員會給您一份稅收完稅證明,里面詳細列出了稅種和實繳金額。如您對本文還有不明之處可撥打12366納稅服務平臺或致電510房產網86808058進行咨詢。

 

 

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